性地產(chǎn)的后續(xù)計量與調(diào)整

　　1.成本模式在處理上，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但按準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價值模式的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《》。采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用《》。

　　在處理上，如果沒有減值跡象，企業(yè)沒有對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，采用成本模式的企業(yè)不需要對后續(xù)計量進行納稅調(diào)整；

　　如果有減值跡象，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備，則需要按照《》第八條、第十條規(guī)定，對后續(xù)計量進行納稅調(diào)整。

　　2.公允價值模式在會計處理上，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　在稅務(wù)處理上，企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，公允價值變動損益在計算應(yīng)納稅所得額不予確認，應(yīng)進行納稅調(diào)整；投資性房地產(chǎn)可以計提折舊或進行攤銷扣除。

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異在會計處理上，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

　　在稅務(wù)處理上：

　�。�1）企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的，土地使用權(quán)可以確認為無形資產(chǎn)，計算攤銷費用扣除，其他方面基本一致。

　　（2）企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、已計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致，需要進行納稅調(diào)整。

　�。�3）企業(yè)將原采用公允價值模式計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，其計稅基礎(chǔ)維持不變，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益的部分應(yīng)進行納稅調(diào)整。

　�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，無論采用成本計量模式還是采用公允價值計量模式，當(dāng)期都要按視同銷售確認收入，同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

　　投資性房地產(chǎn)的處置在會計處理上，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。

　　在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時，按照《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將出售、轉(zhuǎn)讓收入并入轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；同時，按照《企業(yè)所得稅法》第十六條的規(guī)定，該項資產(chǎn)的凈值和轉(zhuǎn)讓費用，可以在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。投資性房地產(chǎn)的報廢、毀損，按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定處理。