【導(dǎo)讀】目前，房開(kāi)企業(yè)用房子或建筑材料等非貨幣性資產(chǎn)抵償工程款的現(xiàn)象十分普遍，尤其是以房屋抵債尤為突出。但在稅收計(jì)算上，還有許多不明確的事項(xiàng)。筆者現(xiàn)就實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題，發(fā)表些見(jiàn)解，供大家參考并歡迎指正。

　　以房抵債在會(huì)計(jì)處理上，一般來(lái)說(shuō)應(yīng)按債務(wù)重組處理。債務(wù)重組，是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。也就是說(shuō)只要是改變了原合同規(guī)定就是債務(wù)重組。所以債務(wù)重組不僅包括非等價(jià)償債還包括等價(jià)償債。但要注意的是，如果原合同規(guī)定就是以房產(chǎn)售價(jià)等額歸還債務(wù)的則不屬于債務(wù)重組。

　　按現(xiàn)行債務(wù)重組準(zhǔn)則規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的具體會(huì)計(jì)處理是：

　　一是以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某項(xiàng)債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)之和的差額，確認(rèn)為資本公積或當(dāng)期損失；債權(quán)人應(yīng)按重組債權(quán)的賬面價(jià)值作為受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的入賬價(jià)值。如果涉及多項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)，債權(quán)人應(yīng)按各項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值占非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值總額的比例，對(duì)重組債權(quán)的賬面價(jià)值進(jìn)行分配，以確定各項(xiàng)非現(xiàn)金資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

　　現(xiàn)實(shí)情況，房開(kāi)企業(yè)多是用開(kāi)發(fā)的房屋抵償工程款的。房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋多屬于存貨。債務(wù)人以房屋抵償工程款應(yīng)按以存貨清償債務(wù)處理。

　　二是債務(wù)人以房屋作存貨清償債務(wù)的會(huì)計(jì)處理。

　�。�1）以房屋存貨清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)按債務(wù)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷(xiāo)債務(wù)，按存貨的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)存貨，將債務(wù)賬面價(jià)值扣除營(yíng)業(yè)稅及附加和存貨賬面價(jià)值后的金額確認(rèn)為當(dāng)期損失或資本公積。

　　（2）受讓的房屋一般作為固定資產(chǎn)管理的，人應(yīng)按債權(quán)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)債權(quán)，按債權(quán)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，確認(rèn)固定資產(chǎn)。受讓的房屋是否發(fā)生減值，在重組日不涉及，待期末與其他資產(chǎn)一并考慮減值問(wèn)題。

　　這里債權(quán)人應(yīng)支付的相關(guān)稅金一般是指契稅，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的印花稅應(yīng)在管理費(fèi)用中體現(xiàn)。

　　三是在實(shí)際工作中，存在不同觀點(diǎn)主要是如何確定房屋營(yíng)業(yè)額的問(wèn)題。從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)的處理結(jié)果也不同。

　　第一種情況（等價(jià)償債）：如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償100萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

　　此種情況，債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)；應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=100（銷(xiāo)售收入）-80（銷(xiāo)售成本）-5（銷(xiāo)售稅金）=15萬(wàn)

　　這時(shí)債權(quán)人接受房屋的會(huì)計(jì)成本=計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

　　為簡(jiǎn)化計(jì)算，不考慮城建稅，契稅和印花稅等稅費(fèi)問(wèn)題。

　　第二種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)低于債務(wù)金額的）如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償110萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

　　該種情況下債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)，還是110*5%=5.5萬(wàn)呢？

　　有的觀點(diǎn)認(rèn)為，仍然按100萬(wàn)為銷(xiāo)售額。理由是110-10=10萬(wàn)。這多出的10萬(wàn)屬于債務(wù)重組所得，不應(yīng)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。

　　但筆者認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)是合理卻不合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，除本細(xì)則第十二條另有規(guī)定外，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌��?jīng)濟(jì)利益的單位。也就是說(shuō)其他經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)額。而豁免的10萬(wàn)元債務(wù)當(dāng)然是屬于實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益了。所以說(shuō)應(yīng)按110萬(wàn)為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。可這樣做雖說(shuō)合法卻不太合理。

　　在所得稅處理上，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=100（銷(xiāo)售收入）-80（銷(xiāo)售成本）-5（銷(xiāo)售稅金）+（110-10）（重組所得）=25萬(wàn)

　　債權(quán)人接受房屋的會(huì)計(jì)成本=110萬(wàn)。計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

　　值得注意的事，債權(quán)人重組損失110-100=10萬(wàn)，可按規(guī)定經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后準(zhǔn)予稅前扣除。損失扣除后，會(huì)計(jì)成本=計(jì)稅成本=100萬(wàn)。

　　第三種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)高于債務(wù)金額的）

　　如果是以公允價(jià)（售價(jià)）100萬(wàn)的房屋，抵償90萬(wàn)的債務(wù)，房屋成本80萬(wàn)。

　　這種情況下債務(wù)人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=100*5%=5萬(wàn)，還是90*5%=4.5萬(wàn)呢？