銷售不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)

1.房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項(xiàng)目包括5項(xiàng),分別是:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用.

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用.

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用.扣除方法取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息的處理.

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是:城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨(dú)扣除.

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目.對(duì)取得土地使用權(quán)后,未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除.

只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除20%.

加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)*20%

2.土地增值稅計(jì)算步驟:

(1)確定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)及扣除項(xiàng)目

(2)匯集扣除項(xiàng)目合計(jì)=5項(xiàng)扣除加總

(3)計(jì)算土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)

(4)確定增值率=增值額/扣除項(xiàng)目合計(jì),根據(jù)增值率找土地增值稅稅率

(5)計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)*速算扣除系數(shù)
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