非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),涉稅事項如何處理?

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),對于轉(zhuǎn)讓方來說,涉及到增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅;對于受讓方來說,涉及到印花稅、契稅.

一、轉(zhuǎn)讓方涉稅事項分析

一、增值稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),只能適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額,適用稅率為11%.納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅.

二、土地增值稅

2016年5月1日營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)土地增值稅的計稅方法與營改增之前一樣,其應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除數(shù),只是因為營業(yè)稅是價內(nèi)稅、增值稅是價外稅,所以在收入確認(rèn)、稅金扣除等方面略有差異.

營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.計算土地增值稅的扣除項目中"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"不包括增值稅.

應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除數(shù),因為增值額=計稅收入-扣除項目金額,所以我們在計算土地增值稅時,關(guān)鍵是確定扣除項目金額.

(一)扣除項目包括:

1、房屋及建筑物的評估價格

舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn).

提醒:納稅人在轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時,其扣除項目之一為"評估價格,即重置成本*成新度",而不是不動產(chǎn)的建筑成本.

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款

取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用.

對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額.

3、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

4、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅.

補(bǔ)充:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估,其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除.對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除.

(二)土地增值稅稅率表

(三)核定征收的情形

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實行核定征收.

為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率.

三、印花稅

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"繳納0.05%的印花稅,其計稅依據(jù)為合同價格.

四、企業(yè)所得稅

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時,是否繳納企業(yè)所得稅,與企業(yè)的所得稅征收方式有關(guān).如果企業(yè)所得稅是查賬征收,那么針對轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的業(yè)務(wù),所得稅的繳納與整個企業(yè)的"利潤總額"有關(guān),與單筆業(yè)務(wù)無關(guān).如果企業(yè)所得稅是核定征收,企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額等于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅收入*主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅所得率*企業(yè)所得稅稅率.

二、受讓方涉稅事項分析

1、契稅

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,所以購買者要按照稅法規(guī)定繳納契稅.應(yīng)納契稅=計稅依據(jù)*稅率(稅率為3%-5%之間,契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定,并報財政部和國家稅務(wù)總局備案)

提示:計征契稅的成交價格不含增值稅.

2、印花稅:企業(yè)取得不動產(chǎn),按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"繳納0.05%的印花稅,其計稅依據(jù)為合同價格.

3、增值稅:

一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn),其進(jìn)項稅額要分兩期抵扣,60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額,于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣.

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