土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于舊房扣除項(xiàng)目金額難以確定，有的地方一律實(shí)行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負(fù)不公。本文整理了轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物幾種土地增值計(jì)算方法，供讀者參考。

　　情形一：納稅人能提供原購房發(fā)票

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號)規(guī)定，對單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。其中加計(jì)扣除項(xiàng)目的“每年”，指購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過1年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同1年。對于納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　應(yīng)納土地增值稅計(jì)算步驟：

　�、儆�(jì)算扣除項(xiàng)目金額=原購房發(fā)票金額(1+5%N)+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，其中N代表原購房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù);

　�、谟�(jì)算土地增值額=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款-扣除項(xiàng)目金額;

　�、塾�(jì)算土地增值率=(土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額)×100%;

　　④根據(jù)土地增值率找出土地增值稅適用稅率;

　�、萦�(jì)算應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率。

　　情形二：納稅人不能提供購房發(fā)票或提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)

　　根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號)等有關(guān)政策規(guī)定，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。此外，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用也允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但對納稅人下列成本費(fèi)用不得計(jì)算扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額;納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

　　舊房及建筑物的評估價(jià)格，指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。計(jì)算公式為：舊房評估成本價(jià)格=房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率。

　　按評估價(jià)格計(jì)算土地增值稅步驟：

　�、儆�(jì)算扣除項(xiàng)目金額=重置成本價(jià)×成新度折扣率+取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估支付的評估費(fèi)用;

　�、谟�(jì)算土地增值額=舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款或評估價(jià)款-扣除項(xiàng)目金額;

　�、塾�(jì)算土地增值率、確定適用稅率及計(jì)算應(yīng)納稅款與以上第一種方法步驟相同。

　　此外，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。