“自行清算、稅務審核”是土地增值稅征管的一條基本原則。土地增值稅自行清算工作對絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)來說并不陌生，但實際卻沒有執(zhí)行到位，沒能把握好土地增值稅自行清算機會，使本應能夠發(fā)現(xiàn)補充和完善的涉稅事項得不到及時有效地彌補，因此給企業(yè)造成了不必要的涉稅風險。

　　案例

　　1.某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一商品住宅，2012年底驗收合格并交付購房者，該年度已售面積達總可售面積85%以上。2014年6月，稅務機關通知該企業(yè)進行清算，同年10月，該企業(yè)向稅務機關報送了清算報告和相關資料。稅務機關在清算審核工作中，重點對該企業(yè)建筑合同、結(決)算及所取得的發(fā)票進行審核，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的發(fā)票中有3000多萬元的建安發(fā)票屬跨地區(qū)開具的發(fā)票。對此，稅務機關作出了該事項不得在成本中扣除并補繳土地增值稅的處理意見。

　　2.某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一商品住宅，2012年底經驗收合格并交付購房者，該年度已售面積達總可售面積90%，剩余未售產品屬于可售車位。企業(yè)在年度所得稅匯算中，其計稅收入、計稅成本均已按規(guī)定進行了核算并據實進行了結轉。2013年6月稅務機關通知企業(yè)進行清算，同年10月，企業(yè)向稅務機關報送了清算報告和相關資料。經稅務機關審核后，應補繳土地增值稅3000多萬元。由于后期無開發(fā)項目，該企業(yè)要求將應補繳的稅款分配到前期結算收入的年度進行處理，補繳土地增值稅，退回由此多繳的企業(yè)所得稅。稅務機關則根據相關規(guī)定，對該企業(yè)提出的稅款分攤及補退稅意見不予采納。

　　分析

　　1.無論是“應清算”還是“可清算”項目的清算，稅務機關都依法給予了90日內的自行清算時間。

　　2.縱觀土地增值稅各項規(guī)定，在扣除項目的認定上，“實際發(fā)生”與“合法憑證”是土地增值稅扣除項目認定的底線。也就是說，企業(yè)實際發(fā)生但未取得合法憑證或取得不符合規(guī)定的憑證也不得作為扣除項目扣除。

　　3.由于土地增值稅清算時點與企業(yè)所得稅年度匯算時間差異而造成多繳企業(yè)所得稅問題，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局2010年第29號公告)有專門的處理規(guī)定，即企業(yè)在注銷清算時再根據其具體情況進行處理。

　　上述兩個案例其實很簡單，在案例1中，如果企業(yè)自行清算時認真負責，對不合規(guī)發(fā)票及時主動與施工企業(yè)溝通協(xié)調是能夠糾正和完善的。在日常土地增值稅清算審核實務中，一些細小金額的調整事項，就有可能帶來較大的稅負影響。如果企業(yè)花較大的代價來換取不應該發(fā)生的教訓，是不值得的。案例2也是一簡單涉稅事項。因為產品不可能在短期內銷售完成，有些產品銷售長達幾年甚至十多年，要想在短期內注銷企業(yè)談何容易。所以企業(yè)應充分利用好相關稅收政策，結合企業(yè)經營戰(zhàn)略和發(fā)展目標，規(guī)劃好土地增值稅自行清算時點并主動開展自行清算工作。

　　建議

　　房地產開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避風險，建議采取以下措施。

　　1.全面準確掌握行業(yè)相關稅收政策

　　從目前稅收政策上來看，對土地增值稅計算的分期標準、“應清算”和“可清算”條件及征管處理、各項扣除項目審核重點及稅務處理等都有具體的規(guī)定，也是稅企雙方實際業(yè)務操作的執(zhí)行準則。因此，房地產企業(yè)必須全面了解、掌握并正確運用，才能有利于維護企業(yè)的合法利益。

　　2.土地增值稅自行清算工作不可小視

　　土地增值稅自行清算，是對清算項目進行全面、系統(tǒng)、深入地清查和剖析，起到查缺補漏、自我糾正、自我完善的作用。由于土地增值稅清算所涉及的資料較多，跨度時間長，且分散在企業(yè)內設的不同部門，比如銷售合同、銷售明細等在企業(yè)的銷售部，工程合同、工程預決算等在企業(yè)的工程部等等，而稅務機關在進行土地增值稅清算審核時，重點對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的各類原始資料的審核。因此，在自行清算中，要看項目分期是否符合稅務機關公布的標準;收入是否按財務、稅收的相關規(guī)定處理，特別是視同銷售的處理;各項開發(fā)成本、費用是否按規(guī)定歸集、分配;建筑、設備、土地等各類合同是否齊全，結(決)算是否辦理、款項是否實際支付、應當取得的發(fā)票是否取得、所取得的發(fā)票是否合規(guī)等。稅務機關給予了企業(yè)糾正、補充和完善相關涉稅事項的時間和機會，避免了在土地增值稅清算審核時不予認可的情況。

　　3.充分把握和利用好自行清算機會

　　首先，不管企業(yè)經營情況及發(fā)展戰(zhàn)略如何，凡企業(yè)開發(fā)項目達到“可清算”情形時，稅務機關是否通知清算，都應當積極主動地開展自行清算工作，及時糾正和處理土地增值稅自行清算中發(fā)現(xiàn)的問題。

　　其次，就企業(yè)經營情況和發(fā)展戰(zhàn)略而言，如果后期有開發(fā)項目，則自行清算的結果一方面用于及時糾正和處理自行清算中發(fā)現(xiàn)的問題，另一方面用于企業(yè)內部決策作參考，將該項目形成的自行清算應繳納的土地增值稅款臨時占用，這是一種無息資金來源，有利于發(fā)揮資金的最大效益，待稅務機關通知清算時，企業(yè)再按規(guī)定進行清算繳納。

　　最后，如果后期無開發(fā)項目，且在可預見的期間內不再從事房地產開發(fā)活動，也不會有較大的收入來維持企業(yè)日常的經營活動，那么，土地增值稅自行清算的時點就應當在銷售達85%以上，且會計、稅收政策規(guī)定應當確定計稅收入、正確核算并結轉計稅成本的當年，不管稅務機關是否通知清算都必須自行清算，將自行清算時應繳納的土地增值稅款計入當期損益在所得稅前扣除，避免因企業(yè)短期內無法注銷，而造成資金被企業(yè)所得稅稅款長期占用情況。