稅總發(fā)〔2013〕67號《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》進(jìn)一步要求加強(qiáng)土地增值稅清算工作，這是國家稅務(wù)總局加強(qiáng)土地增值稅清算工作的指引，通過工作督導(dǎo)和績效考核方式，推進(jìn)土地增值稅清算。

　　地產(chǎn)企業(yè)要思考如何應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)越來越規(guī)范和嚴(yán)格的土地增值稅清算管理。毫無疑問，事前稅務(wù)籌劃，事中稅務(wù)規(guī)范管理以及事后土地增值稅清算管理，是系統(tǒng)化降低稅負(fù)，化解稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵所在。

　　智慧源(中國房地產(chǎn)財稅咨詢網(wǎng))輔導(dǎo)一些地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時發(fā)現(xiàn)：一些地產(chǎn)商缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，多數(shù)被動接受稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算，或者聘請事務(wù)所幫助清算，效果較差，風(fēng)險也較大。智慧源十三年來專注于房地產(chǎn)財稅咨詢，前后輔導(dǎo)過300多個土地增值稅清算案例，從中總結(jié)了一些心得體會與大家分享，希望給大家一些啟示。

　　房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內(nèi)部模擬清算、組建清算小組、核實(shí)清算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計不同清算方案、確定是否聘請?zhí)峁╄b證的事務(wù)所、聘請合適的清算事務(wù)所、提交稅務(wù)機(jī)關(guān)清算方案、應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算調(diào)整意見、獲得清算結(jié)論，稅金多退少補(bǔ)。

　　1、事前內(nèi)部模擬清算

　　這是地產(chǎn)企業(yè)管理層對土地增值稅的重視和落地之舉，在尚未接收主管機(jī)關(guān)清算前，內(nèi)部先模擬清算。應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身財稅力量，可以自行組織，也可以聘請外部專業(yè)機(jī)構(gòu)。這是房地產(chǎn)土地增值稅清算成功的關(guān)鍵一環(huán)，可以大幅度降低清算風(fēng)險和稅負(fù)。

　　2、組建清算小組

　　圍繞土地增值稅清算，組織相關(guān)部門配合財務(wù)部門開展工作，最主要是成本部門的配合。

　　3、核實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　這是工作量最大的清算準(zhǔn)備工作之一。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到清算，往往都需要經(jīng)歷很多年，財務(wù)部門以及其他工程部門人員會出現(xiàn)更迭，企業(yè)內(nèi)部控制也往往逐漸完善。筆者在廣州輔導(dǎo)一個土地增值稅模擬清算項(xiàng)目時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)人為虛增土地成本2,000萬元，我們將此虛增成本剝離，并通過其他方案調(diào)整，成功地將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，節(jié)省3000萬元稅款。

　　4、設(shè)計不同清算方案

　　方案設(shè)計是對專業(yè)技術(shù)要求最高的工作任務(wù)之一，此項(xiàng)工作建立在對土地增值稅法熟練掌握基礎(chǔ)上，同時又需要熟悉項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)和地域特點(diǎn)。企業(yè)必須事前設(shè)計不同的清算方案，進(jìn)行比較，再選擇相對最優(yōu)的清算方案。某些地產(chǎn)企業(yè)，其清算方案缺乏系統(tǒng)思考，為了申報而申報，企業(yè)損失較大。

　　智慧源曾輔導(dǎo)過一個土地增值稅清算案例，該項(xiàng)目有別墅、普通住宅。分?jǐn)偼恋爻杀緯r，企業(yè)財務(wù)人員按建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀�。我們計算比較發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有大約40%的土地用于別墅開發(fā)，剩下60%用于高層住宅以及配套。采用占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀�，比按建筑面積分?jǐn)偪晒?jié)約土地增值稅2,000萬元。最后該司接受了我們按占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀镜慕ㄗh，主管稅務(wù)也認(rèn)可，為企業(yè)節(jié)省了稅金，管理層認(rèn)識到財務(wù)可以為企業(yè)創(chuàng)造有形效益。

　　5、聘請?zhí)峁╄b證的事務(wù)所

　　土地增值稅清算實(shí)務(wù)中，由于企業(yè)財務(wù)人員不具備全面清算能力，聘請事務(wù)所提供鑒證服務(wù)，在一定程度上化解清算風(fēng)險，減輕企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通成本。

　　6、提交稅務(wù)機(jī)關(guān)清算方案

　　按照土地增值稅清算程序，納稅人將清算方案提交給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不同的清算方案決定了企業(yè)土地增值稅稅負(fù)高低。

　　7、應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算調(diào)整意見

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算方案以后，會對清算方案中各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核和質(zhì)疑，比如紅線外成本是否允許在土地增值稅前扣除，超過銀行同期同類利率的利息是否能在土地增值稅前扣除等。其中，有些按稅法規(guī)定的確不能在土地增值稅前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通過與稅局協(xié)商，可以爭取在土地增值稅前扣除，需要企業(yè)提交應(yīng)對的支持證據(jù)以爭取稅前扣除，這對最終稅負(fù)影響巨大。

　　筆者在服務(wù)過程中，往往發(fā)現(xiàn)納稅人由于恐懼或者害怕，會出現(xiàn)不敢與稅務(wù)機(jī)關(guān)正面溝通，或者采用非正常溝通方式，比如拖延、躲避等，會給企業(yè)帶來很大稅務(wù)損失，增加稅務(wù)機(jī)關(guān)工作量。

　　有些納稅人因?yàn)椴荒苷�確處理稅企之間爭議，將原本可以在稅收征管科審定的問題，拖延到稅務(wù)稽查，耗時、耗力、耗錢。

　　8、獲得清算結(jié)論

　　企業(yè)應(yīng)及時獲得清算結(jié)論，并根據(jù)結(jié)論多退少補(bǔ)稅金。智慧源在為企業(yè)服務(wù)過程中，發(fā)現(xiàn)有些納稅人清算周期拉得很長，過程越長，對納稅人越不利。清算政策不斷調(diào)整，政策的調(diào)整，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)主管人員變動等因素，都會增加清算的成本和風(fēng)險。