為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，加強(qiáng)土地增值稅管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))等文件精神，現(xiàn)就我省土地增值稅有關(guān)政策公告如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理

　　納稅人應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)情況，具體報(bào)送時(shí)間由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照相關(guān)規(guī)定確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，利用信息化手段按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，實(shí)施項(xiàng)目管理。

　　二、關(guān)于征收方式的確定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算的征管方式(經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等保障性住房不預(yù)征土地增值稅)。凡符合土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定在90日內(nèi)自行清算完畢，及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算的相關(guān)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算情況進(jìn)行審核和評(píng)估，據(jù)實(shí)征收。

　　(二)在日常征管或清算審核的過程中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　4.符合土地增值稅項(xiàng)目清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理項(xiàng)目清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　(三)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)和單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不適用核定方式征收，應(yīng)據(jù)實(shí)清算。

　　(四)土地增值稅清算單位確定為核定征收方式的，在該清算單位清算審核完畢前不得變更。

　　三、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率

　　(一)預(yù)征率為：

　　1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：1.5%;

　　2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：2%;

　　3.非住宅：3%;

　　4.單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：5%。

　　(二)核定征收率為：

　　1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%;

　　2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：6%;

　　3.非住宅：6%;

　　4.符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的：10%。

　　四、關(guān)于清算審核時(shí)限

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)之日起，90日(不含補(bǔ)正資料時(shí)間)內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作。情況復(fù)雜的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)辦理期限，但延長(zhǎng)期限不超過30個(gè)工作日。

　　五、關(guān)于土地增值稅清算鑒證

　　納稅人可以委托稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)實(shí)施土地增值稅清算鑒證，但稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求納稅人進(jìn)行清算鑒證或指定中介機(jī)構(gòu)實(shí)施清算鑒證。中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》不能代替稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核，僅作為稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核的參考。

　　六、本公告自2015年7月1日起執(zhí)行

　　2015年7月1日(含)后實(shí)行土地增值稅核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一律適用本公告規(guī)定的核定征收率，不再分段適用核定征收率�！逗�南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發(fā)〔2010〕25號(hào))同時(shí)廢止。

　　湖南省地方稅務(wù)局

　　2015年6月9日

　　《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的公告》政策解讀

　　發(fā)布時(shí)間：2015-06-26來源：省局辦公室

　　根據(jù)湖南省規(guī)范性文件相關(guān)管理規(guī)定，《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》(湘地稅發(fā)[2010]25號(hào))文件今年執(zhí)行到期。結(jié)合我省土地增值稅管理的實(shí)際，為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅管理，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理秩序。省局廢止湘地稅發(fā)[2010]25號(hào)文件，出臺(tái)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，明確了幾個(gè)方面的土地增值稅稅收政策�，F(xiàn)解讀如下：

　　一、明確了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅前期管理事項(xiàng)

　　結(jié)合我省土地增值稅管理現(xiàn)狀，根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第六條的規(guī)定，明確了征納雙方加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅前期管理的義務(wù)和具體工作內(nèi)容。

　　二、進(jìn)一步明確了土地增值稅征收方式的適用范圍

　　《公告》再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算的征管方式，明確了土地增值稅應(yīng)以查賬據(jù)實(shí)征收為主。要求符合清算條件的納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算的相關(guān)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算情況進(jìn)行審核和評(píng)估，據(jù)實(shí)查賬征收。《公告》還規(guī)定保障性住房不實(shí)行土地增值稅預(yù)征。目的是為了減輕從事保障性住房建設(shè)納稅人的資金壓力，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)保障性住房項(xiàng)目，支持國(guó)家解決低收入人群住房問題。

　　《公告》要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常征管或清算審核的過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有5種實(shí)行核定征收情形之一的，采用核定征收方式。《公告》提到在“日常征管”過程中就可采取核定征收方式，但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須掌握和鎖定納稅人符合核定征收條件的確鑿證據(jù)，方可在日常征管中下達(dá)核定通知書。這樣規(guī)定的主要目的是為了避免房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)因納稅人資金緊張或其他原因，造成稅款無(wú)法及時(shí)入庫(kù)或者稅款流失。

　　《公告》明確“以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)和單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不適用核定方式征收，應(yīng)據(jù)實(shí)清算”。上述情形必須進(jìn)行查賬據(jù)實(shí)清算。

　　為了保持土地增值稅具體清算單位征收方式的一致，《公告》明確核定征稅方式一經(jīng)確定，在該清算單位清算審核完成之前不得變更為其他征收方式。

　　三、保持土地增值稅預(yù)征率和核定征收率不變

　　《公告》按照湖南省地方稅務(wù)局2014年7號(hào)公告內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)類型進(jìn)行了重新分類。保持預(yù)征率和核定征收率不變。但對(duì)納稅人惡意拒絕土地增值稅清算的行為，規(guī)定了10%的核定征收率。

　　四、明確了稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核期限

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算審報(bào)后，必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成清算審核工作，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，情況復(fù)雜的可適當(dāng)延長(zhǎng)清算審核期限。

　　五、明確了土地增值稅清算鑒證的作用

　　強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求納稅人進(jìn)行清算鑒證或指定中介機(jī)構(gòu)實(shí)施清算鑒證，“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”僅作為稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核的參考。

　　六、明確核定征收率不再分段執(zhí)行。

　　2015年7月1日后(以清算申報(bào)受理日期為準(zhǔn))實(shí)行土地增值稅核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論其銷售收入何時(shí)取得，一律適用本公告規(guī)定的核定征收率，不再分段適用核定征收率。

　　湖南省地方稅務(wù)局

　　2015年6月8日