廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（2015年第3號(hào)）

　　現(xiàn)將《廈門市土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自2015年5月1日起施行。

　　特此公告。

　　廈門市地方稅務(wù)局2015年3月26日

　　廈門市土地增值稅清算管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

　　第三條本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱“清算”），是指納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）（見(jiàn)附件1），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條納稅人應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項(xiàng)目登記、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項(xiàng)。

　　第五條納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

　　第六條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)開(kāi)展清算審核工作，重點(diǎn)對(duì)納稅人清算申報(bào)收入、扣除項(xiàng)目金額等情況進(jìn)行審核。

　　第二章項(xiàng)目管理

　　第七條納稅人應(yīng)當(dāng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，就房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售（銷售）、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等情況及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)當(dāng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。

　　第八條納稅人應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作。

　　納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目歸集收入、成本、費(fèi)用。

　　第九條納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目或按分期項(xiàng)目分別開(kāi)具發(fā)票，并按《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的要求做好發(fā)票的開(kāi)具、保管工作。

　　第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或取得國(guó)有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（見(jiàn)附件2），同時(shí)提供以下書面資料：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

　　（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

　　（三）納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供書面材料。

　　第十一條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在下列事項(xiàng)發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內(nèi)提供以下資料：

　�。ㄒ唬�《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《廈門市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》；

　�。ǘ�）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含許可證附件）、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》《規(guī)劃控制指標(biāo)核查表》《規(guī)劃要點(diǎn)》《紅線圖》《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書》；

　　（三）《建筑工程施工許可證》《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》；

　�。ㄋ模�測(cè)繪成果報(bào)告；

　�。ㄎ澹�《商品房（預(yù)售）銷售許可證》；

　　（六）《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。

　　第十二條納稅人在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售面積（含視同銷售面積，下同）達(dá)到可售建筑面積85%的，或者銷售面積雖未達(dá)到85%，但是已售建筑面積與自用、出租建筑面積合計(jì)達(dá)到建筑面積85%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其在達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和自用（含出租）情況表》（附件3）。

　　第三章清算申報(bào)與受理

　　第十三條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　�。ǘ�）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

　�。ㄈ�）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十四條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�。ㄒ唬┮芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　�。ㄈ�）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　前款第（一）項(xiàng)中“該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，是指納稅人已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計(jì)占清算項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上的。納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計(jì)算銷售比例。納稅人符合前款第（三）項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

　　第十五條第十三條和第十四條所稱竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買方；

　�。ㄈ�）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。