土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)如何處理？

　　問(wèn)我公司開發(fā)的住宅小區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求建造人防工程、有產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的會(huì)所和幼兒園等配套設(shè)施。人防工程平時(shí)做車庫(kù)由物業(yè)管理公司出租，有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)對(duì)外出售可以辦理產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)由我公司出租20年的使用權(quán)，幼兒園移交教育部門。請(qǐng)問(wèn)，這些公共配套設(shè)施費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？

　　答《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、學(xué)校、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　根據(jù)上述原則，結(jié)合《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)），對(duì)貴公司開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施費(fèi)的處理提出如下建議：

　　（一） 人防工程的處理

　　《中華人民共和國(guó)防空法》規(guī)定，人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)、收益權(quán)歸投資人所有，人防工程建成后，應(yīng)當(dāng)由人防辦驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)建所有，其成本應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟接嘘P(guān)開發(fā)產(chǎn)品的可售面積當(dāng)中，由可售面積承擔(dān)。為提高其利用率，物業(yè)出租時(shí)，取得的租金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

　�。ǘ�） 有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)的處理

　　有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象核算其成本，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算收入，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的房產(chǎn)類別進(jìn)行清算，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按其他類房產(chǎn)計(jì)算繳納土地增值稅。

　�。ㄈ�） 無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)的處理

　　無(wú)產(chǎn)權(quán)車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無(wú)產(chǎn)權(quán)車位。實(shí)務(wù)中開發(fā)商對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是與業(yè)主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權(quán)贈(zèng)送等方式變相銷售車位。對(duì)該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于國(guó)家沒有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中態(tài)度分成截然不同的兩種，一種是根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定：以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，將無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時(shí)允許成本扣除，例如青島、天津、湖北、浙江；一種是形式重于實(shí)質(zhì)，將無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入不確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時(shí)不允許成本扣除，例如濟(jì)寧、遼寧、新疆等。

　　（四） 物業(yè)管理用房、業(yè)主共有會(huì)所的處理

　　物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的會(huì)所，屬于非營(yíng)利的長(zhǎng)和產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的房產(chǎn)，開發(fā)成本作為“公共配套設(shè)施費(fèi)”分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。

　�。ㄎ澹� 幼兒園的處理

　　開發(fā)項(xiàng)目中建造的幼兒園已經(jīng)移交地方教育部門，屬于簡(jiǎn)稱后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利社會(huì)公共事業(yè)的設(shè)施，開發(fā)成本作為“公共配套設(shè)施費(fèi)” 分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。