問：

　　目前，據(jù)一些企業(yè)和社會中介機構(gòu)反映，房地產(chǎn)土地增值稅的計算相當麻煩，一般企業(yè)都難以計算準確。請問，應當如何計算應繳納的土地增值稅？

　　某住建局 趙進杰

　　答：的確，土地增值稅的計算比較麻煩，但筆者認為，如果在計算過程中嚴格按照收入、扣除額和應納稅額的確認、計算方法進行計算，其結(jié)果也就能夠得到準確無誤。現(xiàn)將應納稅額的一般計算方法介紹如下，供參考：

　　一、收入的確認。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入，應由專門評估機構(gòu)確認成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。

　　二、扣除項目金額的確定。

　　土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進行。

　�。ㄒ唬┬陆ǚ康禺a(chǎn)扣除項目的確定。共有五項內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

　　（1）為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金；對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

　�。�2）在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：

　�、磐恋卣饔眉安疬w補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。

　�、魄捌诠こ藤M。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、"三通一平"等支出。

　�、墙ㄖ�安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。

　�、然�礎設施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　�、晒�共配套設施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

　　⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。相當于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。

　　對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。分兩種情況：

　�。�1）對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例（具體由當?shù)卣�府確定）計算扣除。

　　（2）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%（具體由當?shù)卣�府確定）計算扣除。

　　不過，在具體確定時還應注意五點：

　　一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述（2）的方法計算扣除。

　　四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。

　　五是土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".

　　對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰。

　　5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進行實質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進行實質(zhì)性開發(fā)（未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。

　　同時，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計算應繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用還要區(qū)別不同情況進行調(diào)整：

　�。�1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　�。�2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。