國家稅務(wù)總局日前下發(fā)通知，要求各級稅務(wù)機關(guān)加強征管堵漏增收，提高收入增長質(zhì)量。在下一階段規(guī)范稅收秩序的重點中，就包括“加大土地增值稅清算力度”。本文梳理土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定，幫助納稅人理解遵從。

　　相關(guān)規(guī)定

　　●清算的定義

　　土地增值稅清算，指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　●清算的總體要求

　　納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　●清算條件

　　應(yīng)清算條件：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合應(yīng)清算條件規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　可清算條件：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　2.取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　4.省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　符合可清算條件規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　●納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;

　　2.項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料;

　　3.主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　●土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　對確需核定征收的，各級稅務(wù)機關(guān)要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

　　●清算單位的確定

　　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　●清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。清算時的扣除項目總金額=單位建筑面積成本費用×清算的總建筑面積。

　　計算與申報

　　●計算

　　應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率。

　　如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以30%。

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以40%減去扣除項目金額乘以5%。

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以50%減去扣除項目金額乘以15%。

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額等于增值額乘以60%減去扣除項目金額乘以35%。

　　●申報

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。