一、土地的兩類歸屬

　　我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律另有規(guī)定的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　二、土地權(quán)利證明

　　國家依法實行土地登記發(fā)證制度。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。

　　土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明和對使用權(quán)的確認(rèn)。土地權(quán)利證書包括：(一)國有土地使用證;(二)集體土地所有證;(三)集體土地使用證;(四)土地他項權(quán)利證明書。

　　三、土地的三種類型

　　土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

　　四、建設(shè)用地使用權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。國家對國有土地設(shè)立用益物權(quán)，合法使用建設(shè)用地的為用益物權(quán)人。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法繳納或免繳土地使用稅。

　　《國有土地使用證》是確認(rèn)土地使用者使用權(quán)，證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

　　五、建設(shè)用地使用權(quán)的取得及滅失

　　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。原則上應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(一)土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者在土地使用權(quán)存續(xù)期間，對受讓的出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)。

　　土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，有權(quán)取得該土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)利，可以將該土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件的前提下轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

　　(二)土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該宗土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制。經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等四類建設(shè)用地，可以以劃撥方式取得。

　　《國有建設(shè)用地劃撥決定書》(2008年7月1日以前為《國有土地劃撥決定書》)是依法以劃撥方式設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)、使用國有建設(shè)用地和申請土地登記的憑證。

　　劃撥方式取得的土地使用權(quán)改變用途(俗稱土地變性)的，經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓�主管部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照規(guī)定予以出讓。

　　(三)土地使用權(quán)終止：土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止;或因取得的國有建設(shè)用地閑置超過兩年被無償收回。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　根據(jù)社會公共利益的需要，或者實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

　　為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有因國防和外交的需要;由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要等法定情形，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定并公告。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施被征用的，該定著物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并隨之處分。

　　閑置土地：國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過有償使用合同或者劃撥決定書約定的動工期限滿兩年的，首先責(zé)令其限期動工開發(fā);逾期不動工開發(fā)的，市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　六、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓或者雙方協(xié)議的方式。

　　(一)必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)：

　　1.供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地。

　　2.其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。

　　3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用用途，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的。

　　4.出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

　　5.法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

　　(二)可以采取協(xié)議方式出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)：

　　1.供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地;

　　2.其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;