日前，國土資源部下發(fā)通知，提出2017年要基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺，并在通知中提到“國土資源云”概念。國土資源部副部長王廣華表示，這意味著不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)已基本完成頂層設(shè)計，全面進入實質(zhì)性建設(shè)階段，全國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)有可能在年底基本完成職責整合。這不禁讓人聯(lián)想到此前備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅話題，財政部部長樓繼偉表態(tài)要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目，在條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議等等。顯然，征收房地產(chǎn)稅的準備工作已逐步完成。何時開征?如何計稅?影響怎樣?房地產(chǎn)稅再次成為牽動人們敏感神經(jīng)的焦點話題。

　　A.“租”“稅”可以并行不悖?

　　開征房地產(chǎn)稅，首先要給納稅人一個法理上的明確說法。有人質(zhì)疑，在商品房的價格中已經(jīng)包含了近二十個稅種，其中就有城鎮(zhèn)土地出讓金，再征收房地產(chǎn)稅，是否有重復征稅之嫌。

　　“從法理層面來看，房地產(chǎn)稅和土地出讓金性質(zhì)不同，并行不悖。所謂'土地出讓金'，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租。而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)使用權(quán)持有人必須繳納的法定稅負，國家憑借社會管理者的政治權(quán)力收取。'租'與'稅'兩者是可以合理匹配的，不存在所謂不可克服的'法理障礙'和'不能容忍的重復征收'問題。”中國人民大學財政金融學院教授袁野認為。

　　然而，這里有一個關(guān)鍵問題需要厘清，即房地產(chǎn)稅不能與房產(chǎn)稅畫等號。二者最大的區(qū)別在于，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。通俗地講，就是一個財產(chǎn)稅稅種，兩個財產(chǎn)主體，即房屋屬于買房人，而腳下的土地屬于國家。就住宅來說，住宅這塊地面上的建筑物屬于買房人的財產(chǎn)，然而建筑物下面的土地，按照我國土地國有的法律和其他相關(guān)規(guī)定，購房者只擁有70年使用權(quán)，并沒有完整的產(chǎn)權(quán)。

　　那么，問題就來了。房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，是以納稅人所有或由其支配的財產(chǎn)作為征稅對象的一類稅收。既然無所有權(quán)，按理就不應當征收財產(chǎn)稅。已經(jīng)被本屆全國人大常委會列入第一類項目的房地產(chǎn)稅法，首先就要回答這個問題。

　　長期研究產(chǎn)權(quán)問題的中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇教授認為，為了解決這個問題，必須廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)，以換取對居民及用地單位房屋和土地的征稅權(quán)。而對于農(nóng)村宅基地來說，因其歸集體所有但農(nóng)民永久使用，所以不能免征。此外，有專家認為，農(nóng)村宅基地應按評估價值分級設(shè)置稅率，靠近城鎮(zhèn)、價值高的宅基地稅率應適當提高，而對邊遠貧困地區(qū)，不僅應免征，還應將房地產(chǎn)稅進行合理返還，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入促進公平的效用。

　　B.各地開征時間會統(tǒng)一嗎?

　　雖然房地產(chǎn)稅有待于夯實法理基礎(chǔ)，但結(jié)合國外經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅對于調(diào)控房地產(chǎn)市場、擴大政府收入來源、促進社會公平正義方面具有比較優(yōu)勢，特別是對經(jīng)歷了各種行政調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的負面效應之后，“改費為稅”成為一種較普遍的共識。

　　早在1986年，我國就已出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，條例規(guī)定對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征稅，對于個人自住非經(jīng)營性住房實行免稅。進入21世紀，房價開始呈波段大幅上漲，房地產(chǎn)成為居民財產(chǎn)的重要組成部分。為了有序調(diào)控房價，政府相繼出臺了各種限購的政策措施，也開始研究征收房地產(chǎn)稅的可能性。

　　2010年，新"國十條"出臺，此舉對市場產(chǎn)生了重大影響，其中明確指出，“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為必然。2010年5月，國務院同意國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，其中提出要逐步推進房產(chǎn)稅改革。2011年1月，重慶與上海幾乎同時宣布開始試征房產(chǎn)稅，并公布了方案細則。

　　直到2013年11月，黨的十八屆三中全會明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，房地產(chǎn)稅開始進入了立法軌道。經(jīng)過近兩年的醞釀，房地產(chǎn)稅法律草案被本屆全國人大常委會列入第一類項目，將在任期內(nèi)提請審議。

　　“從技術(shù)層面看，目前基本不存在障礙。經(jīng)過多年的準備，征稅的前期基礎(chǔ)工作大體就緒。國家相關(guān)部門做了相應的技術(shù)準備，包括房地產(chǎn)的批量價值評估、建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)等。此外，通過上海、重慶兩地的試點，我國在房地產(chǎn)稅方面已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，這為下一步全面推進房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件。”袁野認為，“然而，房地產(chǎn)稅即便完成立法程序，也不一定會馬上付諸實施。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅種，何時開征會授權(quán)地方政府根據(jù)實際情況自主決定，并不存在全國統(tǒng)一的開征時間節(jié)點。”

　　C.房地產(chǎn)稅怎么征才公平?

　　房地產(chǎn)稅如果在全國推開，將牽涉到千家萬戶的切身利益。因此，在相關(guān)法律制度的框架下，究竟采用何種征稅方式成為至關(guān)重要的政策設(shè)計。專家建議，房地產(chǎn)稅應設(shè)置一個起征點，但究竟是以套數(shù)、面積還是價值作為起征點依據(jù)，仍存在爭議。另外，房地產(chǎn)稅與土地增值稅、土地使用稅等稅種重復情況，應予以調(diào)整。

　　從2011年上海和重慶的試點來看，房產(chǎn)稅都在起征點之外征收。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。但是，與國外房地產(chǎn)稅寬稅基、低稅率的特點不同，上海和重慶的房產(chǎn)稅都存在窄稅基、低稅率的問題，而且征稅依據(jù)也與國際慣例不符，國際上一般以評估值為依據(jù)，而兩地或以市場價格為依據(jù)，或以原始價格為依據(jù)。這就導致兩地的房產(chǎn)稅對調(diào)控房價作用不明顯，對財政收入貢獻也不大。

　　無疑，征收房地產(chǎn)稅的重要目標是促進公平，不同地段的房地產(chǎn)價格相差巨大，因此，無論是按面積還是按套數(shù)，都遠不如按房地產(chǎn)本身的價值征稅更公平。完善房地產(chǎn)市場價值的評估體系，建立專業(yè)化的第三方房地產(chǎn)市場價值評估機構(gòu)，是征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)之一。

　　D.征稅能平抑房價嗎?

　　當前，由于我國房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)成本很低，住房市場的炒作以及由此產(chǎn)生的泡沫化傾向，助推了一段時期內(nèi)房價的非理性上漲，客觀上給房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來很大風險。有人認為，開征房地產(chǎn)稅，目的在于增加住房持有成本，促進房地產(chǎn)流通，從而降低房價。

　　然而，華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康認為，房地產(chǎn)稅的目的并不是唯一地為了打壓房價，它實質(zhì)上是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，來形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的重要舉措。

　　“開征房地產(chǎn)稅，房價并不會應聲而落，目前我國城鎮(zhèn)化水平剛超過50%，到70%～80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國城鎮(zhèn)化進程中不動產(chǎn)價格上揚的基本趨勢。但是房地產(chǎn)稅的實施，會使上揚曲線的斜率降低。上海、重慶試點政策頒布后，高端不動產(chǎn)都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)態(tài)勢，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現(xiàn)的作用。”賈康說。

　　此外，房地產(chǎn)稅政策還要考慮可能出現(xiàn)的稅負轉(zhuǎn)嫁等問題。在北上廣深等特大城市，租房的剛性需求強勁，在征收房地產(chǎn)稅之后，房東可以把稅負轉(zhuǎn)嫁到租房客身上，反而會推高租房價格，造成新的不公平。相關(guān)專家指出，要避免這種情況，就需要充分考慮價格趨勢、社會承受度，科學確定稅率和課征范圍。而要保證政策設(shè)計的科學，首先需要決策程序的科學，有必要建立中央指導下的地方自主決策機制以及決策的公眾參與機制。