近期，《建立房租核定制度，強(qiáng)化大型市場房產(chǎn)稅征管》一文，對一典型案例進(jìn)行探討，分析了物管費(fèi)擠占租賃費(fèi)，影響房產(chǎn)稅的成因及確定房產(chǎn)稅征收的計(jì)稅基礎(chǔ)——租賃費(fèi)收入認(rèn)識的分歧，建議建立大型市場行業(yè)房租核定制度，通過核定征收的方式，強(qiáng)化大型市場稅收征管。由此可見，房產(chǎn)稅的征收管理確實(shí)值得重視，存在進(jìn)一步探討的必要。

　　一、關(guān)于房產(chǎn)稅征收范圍的探討
　　依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，除村所轄區(qū)域外，縣、鎮(zhèn)的街道、居委會轄區(qū)都應(yīng)納入房產(chǎn)稅征稅范圍。而《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的批復(fù)》(川地稅函〔2005〕531號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，具體征稅范圍由縣級人民政府按批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)近期規(guī)劃確定”。首先，“近期規(guī)劃范圍”概念，與《條例》、《暫行規(guī)定》確定的征稅范圍不盡相同，且“近期規(guī)劃范圍”不管是內(nèi)涵還是外延都不夠準(zhǔn)確。其次，規(guī)劃的邊界不夠準(zhǔn)確�？h、鎮(zhèn)規(guī)劃沒有嚴(yán)密的經(jīng)緯度劃分，稍長或稍短一毫米在實(shí)際地面就是一段距離。即使準(zhǔn)確了，邊界內(nèi)和邊界外是否屬于征稅范圍，也存在分歧。再次，即使稅務(wù)機(jī)關(guān)通過協(xié)作配合拿到了規(guī)劃圖，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，特別是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，調(diào)整規(guī)劃的情況時(shí)有發(fā)生。在沒有任何法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定必須報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)不可能及時(shí)掌握規(guī)劃的調(diào)整情況，可能出現(xiàn)調(diào)出規(guī)劃區(qū)的仍在征稅，而調(diào)入規(guī)劃區(qū)的沒有征稅，這有違依法征稅原則。最后，“近期規(guī)劃范圍”的概念自2005年確立以來，距今已近10年。過去的規(guī)章、規(guī)范性文件沒有確定有效期，10年前制定的條文能否適用于現(xiàn)在，依然有待探討和實(shí)踐檢驗(yàn)。

　　二、關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的探討
　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”。這一規(guī)定與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，不利于基層執(zhí)行。
　　其一，“產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”。房屋購買者雖已實(shí)際使用，但房屋產(chǎn)權(quán)并未轉(zhuǎn)移到使用者手中，嚴(yán)格來說房屋買賣并未完成，房產(chǎn)稅應(yīng)由房屋所有者(開發(fā)商)繳納。
　　其二，“租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”。房屋出租或出典，最初的出租人、出典人應(yīng)是產(chǎn)權(quán)所有人。房屋出租或出典后可能出轉(zhuǎn)租或再典當(dāng)?shù)�，如果初承租或承典人與第二或第三承租人或承典人發(fā)生糾紛，由最后接手的使用人繳納房產(chǎn)稅，那么將有悖于財(cái)產(chǎn)稅的征稅對象。房屋出典人或房屋產(chǎn)權(quán)的承典人的產(chǎn)權(quán)所有人身份是明確的，不會因糾紛改變。按房產(chǎn)稅的征稅對象——房屋所有權(quán)人擁有的房產(chǎn)(財(cái)產(chǎn))，應(yīng)由財(cái)產(chǎn)所有人納稅。
　　其三，“產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”。在二三十年前，通信、信息不夠發(fā)達(dá)，不在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅確有困難。一般由使用人繳納房產(chǎn)稅，再向房主收取或自己承擔(dān)。從財(cái)產(chǎn)稅向財(cái)產(chǎn)所有人征稅的特征和性質(zhì)分析，這種代人納稅和向第三人征稅的方式不盡合理。“產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的”，是指戶口不在所在地或者本人不在所在地，又或二者兼具。產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地并未失去房產(chǎn)的所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，不能改變房產(chǎn)稅納稅人的身份。

　　三、關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)征方式及稅率的探討
　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的計(jì)征方式：依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)稅余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%。
　　20世紀(jì)80年代《條例》開始執(zhí)行時(shí)，不管是自用還是出租，年繳納的房產(chǎn)稅基本是平衡的。90年代中期以后，全民經(jīng)商及前店后廠大規(guī)模興起，鋪面租金快速上漲。房產(chǎn)租金收入繳納的房產(chǎn)稅遠(yuǎn)高于自用，于是出現(xiàn)了大量經(jīng)營者以所有者名義辦理營業(yè)執(zhí)照，按自用繳納房產(chǎn)稅的問題。進(jìn)入2000年后，房價(jià)快速上揚(yáng)，縣城的鋪面從每平方米三四千元快速上升至上萬元，城中心地段的鋪面最高達(dá)五六萬元。租金的漲幅遠(yuǎn)低于房價(jià)的漲幅。房主為少繳房產(chǎn)稅，又想方設(shè)法改自用為出租。這就產(chǎn)生了兩個(gè)不容忽視的問題：一是稅收法規(guī)的遵從度降低，二是增大了稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的難度。
　　今天，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展日新月異，新的經(jīng)濟(jì)活動層出不窮。房產(chǎn)稅征管應(yīng)與新頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《中華人民共和國物權(quán)法》聯(lián)系起來，擴(kuò)大征稅范圍，取消規(guī)劃限制，將除村所轄區(qū)域外的房產(chǎn)作為征稅對象;將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人作為納稅人，向其征收房產(chǎn)稅;統(tǒng)一計(jì)征方式及稅率，以市區(qū)、縣(市)政府為主導(dǎo)，結(jié)合本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，借助有資質(zhì)的第三方，動態(tài)、平衡地確定應(yīng)稅房產(chǎn)的價(jià)值，將其作為計(jì)稅基礎(chǔ)，以統(tǒng)一的稅率征收房產(chǎn)稅。由此，真正體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的特征，發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的作用。