房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財產(chǎn)稅。我們根據(jù)有償租賃和無償租賃兩種租賃形式對出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了梳理，其中還囊括了一些特殊的租賃形式比如融資租賃、地下建筑出租、無產(chǎn)權(quán)房屋出租等特殊的租賃情形。

　　一、 有償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關(guān)政策

　　（一）基本規(guī)定

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

　�。ǘ�）優(yōu)惠稅率

　　1、低稅率4%。按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）的規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅（注：依據(jù)蘇政辦發(fā)[2006]136號文件，江蘇省對個人出租房屋的各項(xiàng)稅費(fèi)按照5%進(jìn)行綜合征收，房產(chǎn)稅包含在內(nèi)）；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　2、江蘇私房出租綜合征收率5%。按照《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》（蘇政辦發(fā)[2006]136號）對個人（含外籍個人、華僑和港、澳、臺人員）在本省范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)繳納的包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費(fèi)在內(nèi)的各種稅收的征收管理作出了特別規(guī)定。對租金收入申報屬實(shí)，能提供真實(shí)有效的房屋租賃合同、協(xié)議或收費(fèi)依據(jù)的，以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計(jì)算征收。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=租金收入×綜合征收率

　　綜合征收率統(tǒng)一規(guī)定為5%。

　　3、公有住房和廉租住房等的免稅規(guī)定。按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（ 財稅〔2000〕125號）：

　　對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

　�。ㄈ�）有償租賃房產(chǎn)的特殊情形

　　1、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　2、關(guān)于地下建筑出租的房產(chǎn)稅問題。按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范疇內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包含與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功效的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，可以遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場合。

　　出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　3、關(guān)于以房產(chǎn)投資收取固定收益的房產(chǎn)稅問題。對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　4、關(guān)于業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。

　　5、關(guān)于免稅單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（1986）財稅地字第8號規(guī)定：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。

　　事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房。

　　宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。

　　公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。

　　上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

　　二、 無償租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅相關(guān)政策

　　無償租賃房產(chǎn)涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產(chǎn)，另一種是無租金使用他人房產(chǎn)。這兩種情況表面上看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。

　�。ㄒ唬┟馐兆饨鸷蜔o租使用的區(qū)別

　　免收租金是指本身存在發(fā)生的租賃事實(shí)，但在租賃交易中，出租方根據(jù)合同約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。

　　而無租使用本身不存在租賃交易行為，實(shí)際上是一種無償出借的行為。因此，免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)雖然表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實(shí)質(zhì)上是完全不同的，前者是一項(xiàng)租賃交易，后者則屬于無償出借。

　　（二） 兩者的房產(chǎn)稅政策區(qū)別

　　1、 關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　案例介紹：

　　2012年6月，稅務(wù)人員在對某企業(yè)進(jìn)行日常納稅評估時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)賬面上有價值2000萬的店面出租給個體商戶，但是2011年未申報繳納房產(chǎn)稅。該企業(yè)解釋， 與個體商戶簽訂了三年的租賃協(xié)議，第一年優(yōu)惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認(rèn)為按照從租計(jì)征房產(chǎn)稅的規(guī)定，第一年不收取租金，因此無需繳納房產(chǎn)稅。對此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為依據(jù)財稅〔2010〕121號文件，對于出租房產(chǎn)免收租金期間的房產(chǎn)稅應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納。

　　該企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳2011年房產(chǎn)稅16.8萬元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。計(jì)算公式：2000×（1-30%）×1.2%=16.8萬元

　　注：根據(jù)《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》：我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。

　　2、 關(guān)于無租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題。依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　案例介紹：

　　近日，我局稅務(wù)人員在對某單位進(jìn)行日常納稅評估時發(fā)現(xiàn)，該單位2011年度無租使用其關(guān)聯(lián)企業(yè)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值280萬元，但是未代繳房產(chǎn)稅。對此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為依據(jù)財稅〔2009〕128號文件，該單位無租使用其他單位的房產(chǎn)，應(yīng)代繳房產(chǎn)稅2.352萬元，并按規(guī)定加收滯納金及罰款。

　　計(jì)算公式：280×（1-30%）×1.2%=2.352萬元