在近日的稅收檢查過程中，檢查人員發(fā)現有些企業(yè)少繳房產稅，造成少繳的主要原因是對《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三款規(guī)定沒有正確理解。關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，該文件規(guī)定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　文件中規(guī)定地價計入房產原值征收房產稅，要根據土地使用權的取得方式來確定，也就是說不同的取得方式決定企業(yè)的地價是否計入房產原值繳納房產稅。

　　土地使用權取得方式

　　1.外部購入：這種方式是最普遍的一種方式，包括直接競拍、企業(yè)之間互相轉讓等。

　　2.投資者投入：投資者在成立公司時，以土地作價投入，占得公司一定股份，成為公司股東。

　　3.通過非貨幣性資產交換取得：非貨幣性資產交換，主要是不涉及貨幣或涉及的貨幣很少，通過用存貨、固定資產或無形資產等換入土地使用權。

　　4.通過債務重組取得土地：通過債務重組取得土地，是指企業(yè)作為債權人，債務人用自己的土地抵償債務。

　　5.政府補助取得土地：指政府出于某種原因或根據某種政策，對企業(yè)做出的一種補助。

　　6.租賃：企業(yè)通過協議約定，支付一定租金，獲得一定期限的土地使用權。

　　7.劃撥：土地劃撥方式在計劃經濟時代，比較普遍，至今還有，但不普遍，主要是針對一些公益事業(yè)單位或國家的重點項目。土地劃撥一般是無償的，不用支付價款。

　　何種方式下地價可計入房產原值

　　在1～5方式下，企業(yè)應將地價計入房產原值征收房產稅，在6～7方式下，企業(yè)雖然擁有土地使用權，但并沒有支付土地價款，也就不存在地價。

　　地價如何確定

　　財稅〔2010〕121號文件規(guī)定，地價包括取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。這里的規(guī)定是一個籠統的說法，沒有考慮土地的取得方式。

　　1.外部購入土地地價確定：外部購入，包括直接從土地管理部門取得或者企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間轉讓，無論哪種情況，外部購入土地地價均應包括企業(yè)支付的土地價款、企業(yè)繳納的契稅、耕地占用稅、拆遷補償支出以及土地達到使用所發(fā)生的成本費用。

　　例1：甲企業(yè)通過競拍取得一塊土地，土地出讓金1億元，繳納契稅400萬元，耕地占用稅200萬元，支付拆遷補償1000萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＋0.02＋0.1＝1.16（億元）。

　　2.投資者投入土地地價確定：投資者以土地作價，投入新公司，應以投入時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。

　　例2：乙公司用自己擁有的一塊土地，作價1億元投入A公司，占有A公司45%股份，A公司繳納契稅400萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＝1.04（億元）。

　　3.通過非貨幣性資產交換取得土地地價確定：非貨幣性資產交換取得土地，應以交換時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。

　　例3：丙公司想獲得B企業(yè)的一塊土地，雙方決定丙公司用自己的產品交換B企業(yè)的土地。丙公司為一般納稅人。丙公司產品市場價值1億元，B企業(yè)的土地價值1.17億元。丙公司取得土地支付契稅468萬元，計入房產原值地價：1.17＋0.0468＝1.2168（億元）。

　　4.通過債務重組取得土地地價確定：債務重組取得土地地價，應以債務重組時的土地公允價值為計價，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。

　　例4：丁公司欠C公司1億元，雙方商定丁公司用自己的一塊土地抵頂債務，土地價值1億元，C公司取得土地支付契稅400萬元，計入房產原值地價：1＋0.04＝1.04（億元）。

　　5.政府補助取得土地：通過政府補助取得土地，應當按照取得土地時公允價值，加上接受土地支付的稅費以及土地達到使用所發(fā)生的成本費用之和確定。

　　因此，土地取得方式有多種形式，應根據取得方式的不同，計算地價。只有正確計算地價，才能正確計算房產稅，將納稅風險防患于未然。