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契稅的計稅依據是什么以及應納稅額的計算?

2022-12-21 15:40     來源:中國會計網     

契稅的計稅依據是什么以及應納稅額的計算?
 

契稅的計稅依據是什么以及應納稅額的計算?

1、契稅的計稅依據,歸結起來有4種:   

一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定,形成合同,稅務機關以此為據,直接計稅。這種定價方式,主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。   

二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格,絕不是一成不變的,比如,北京成為2008年奧運會主辦城市后,奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時,定價依據只能是市場價格,而不是土地或房屋原值。   

三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元,B房價格40萬元,A、B兩房交換,契稅的計算,自然是兩房差額,即10萬元,同理,土地使用權交換,也要依據差額。等額交換時,差額為零,意味著,交換雙方均免繳契稅。   

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年,國家以劃撥方式,把甲單位土地使用權給了乙單位,3年后,經許可,乙單位把該土地轉讓,那么,乙就要補交契稅,納稅依據就是土地收益,即乙單位出讓土地使用的所得。

  2、征稅對象

  土地增值稅是出讓方交,契稅是承讓方交。   

一、土地使用權的出讓,由承受方交。   

二、土地使用權的轉讓,除了考慮土地增值稅,另由承受方交契稅。   

三、房屋買賣:

1、以房產抵債或實物交換房屋。   

2、以房產作投資或股權轉讓。   

3、買房拆料或翻建新房,應照章納稅。 

四、房屋贈與贈與方不納土地增值稅,但承受方應納契稅。   

五、房屋交換在契稅的計算中,注意過戶與否是一個關鍵點。在稅率設計上,契稅采用幅度比例稅率。目前,我國采用3%-5%的幅度比例,這是國家定下的政策,各省、自治區(qū)、直轄市,在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率

  3、稅額計算

  1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,以成交價格為計稅依據。   

2、土地使用權贈與、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定   

3、交換價格相等時,免征契稅;交換價格不等時,由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅   

4、房屋附屬設施征收契稅的依據:    

(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,應按合同規(guī)定的總價款計征契稅   

(2)承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的,按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的,適用與房屋相同的契稅稅率。

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