房產(chǎn)置換的稅務(wù)處理怎么做?

  一、增值稅處理

  根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，建筑物、土地使用權(quán)等非貨幣性資產(chǎn)的按照計(jì)稅方法，分別采用不同的稅率或征收率。納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不動(dòng)產(chǎn)是自建還是外購(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)是營(yíng)改增前取得的，還是之后取得的，增值稅一般納稅人對(duì)于老房產(chǎn)是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，還是一般計(jì)稅方法，在各種情況下，預(yù)繳稅款的計(jì)算，應(yīng)納稅額的計(jì)算，納稅地點(diǎn)等，均存在差異。

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》規(guī)定，分計(jì)稅方法歸類如下:

  1.納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，需考慮不動(dòng)產(chǎn)屬于自建還是非自建。對(duì)于非自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，即差額，5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，即全額，5%計(jì)算增值稅。

  2.納稅人適用一般計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的及一般納稅人銷售營(yíng)改增取得的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)納稅人適用一般計(jì)稅方法時(shí)，非自建不動(dòng)產(chǎn)和自建不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)納稅額計(jì)算規(guī)定是一致的。即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照適用稅率11%計(jì)算應(yīng)納稅額。

  二、土地增值稅

  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。應(yīng)按照適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。

  三、印花稅

  依據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。就產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)上所載金額按0.5‰貼花。

  四、企業(yè)所得稅

  按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，就取得的應(yīng)納稅所得額按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

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