個人買賣二手房到底如何繳稅?

  一、增值稅

  1.個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。其中：

  (1)個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，即換成不含增值稅價，賣價/(1+5%);

  (2)不動產(chǎn)購置原價：包含的增值稅，即不需要換算。

  2.個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

  3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

  4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

  5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

  6.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

  家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

  二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加

  1.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，也就是沒有繳納增值稅，也就不需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加

  2.城市維護(hù)建設(shè)稅稅率按房屋所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)5%，不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。

  3.教育費附加費率為3%，另地方教育費附加費率一般為2%

  三、個人所得稅

  1.個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。其中計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

  2.個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

  3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

  (1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

  (2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

  (3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

  4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

  四、印花稅

  對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

  五、土地增值稅

  1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  2.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

  (一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

  (二)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

  六、契稅

  1.契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

  2.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

  3.自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

  4.對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

  5.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸 夫妻 一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅 。

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