個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交什么稅?

一、增值稅

首先要提醒的是：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就不用再交營(yíng)業(yè)稅啦，而是交增值稅。去年?duì)I改增后，相關(guān)政策就有了新變化：

1、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

2、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、土地增值稅

土地增值稅的稅率為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過(guò)50％的部分，適用稅率為30％；

超過(guò)50％～100％的部分，適用稅率為40％；

超過(guò)100％～200％的部分，適用稅率為50％超過(guò)200%的部分，適用稅率為60％。

對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，土地增值稅的優(yōu)惠政策主要包括：

(1) 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

(2) 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原有自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅。

(3) 因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這類(lèi)房地產(chǎn)是指因城市市鎮(zhèn)規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要拆遷而被政府征用、收回的房地產(chǎn)。對(duì)由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免征土地增值稅。

三、個(gè)人所得稅

個(gè)人將擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際上是一種買(mǎi)賣(mài)行為�！吨腥A人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目按20％的適用稅率繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》文，對(duì)收入額、財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金、合理費(fèi)用具體明確如下：

(1)收入額。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。個(gè)人申報(bào)收入偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定應(yīng)稅收入。 

(2) 財(cái)產(chǎn)原值。對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除。 (3) 轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金。具體是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 

(4)合理費(fèi)用。具體是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

(5)對(duì)于不能準(zhǔn)確提供有關(guān)計(jì)稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1％～3％，核定應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。 

國(guó)家對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)給予個(gè)人所得稅的 優(yōu)惠政策主要包括： 

(1)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

(2)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以下的生活用房所得，實(shí)行先繳個(gè)人所得稅納稅保證金，1年內(nèi)重新以本人名義購(gòu)房時(shí)予以退還的政策。

(3)對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，不論是生活用房或非生活用房，一律免征個(gè)人所得稅。

四、印花稅

個(gè)人將擁有的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是一種買(mǎi)賣(mài)行為，對(duì)個(gè)人將擁有的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”項(xiàng)目以書(shū)據(jù)中所載金額的0.5‰征收印花稅。

五、契稅

(1)首套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,契稅稅率1.5%；

(2)二套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,地稅稅率2%；

(3)三套房及以上套數(shù):契稅為3%。

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