個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交什么稅?

一、增值稅

首先要提醒的是：營改增后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就不用再交營業(yè)稅啦，而是交增值稅。去年營改增后，相關(guān)政策就有了新變化：

1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、《國家稅務總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、土地增值稅

土地增值稅的稅率為：

增值額與扣除項目金額的比率不超過50％的部分，適用稅率為30％；

超過50％～100％的部分，適用稅率為40％；

超過100％～200％的部分，適用稅率為50％超過200%的部分，適用稅率為60％。

對個人銷售不動產(chǎn)，土地增值稅的優(yōu)惠政策主要包括：

(1) 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

(2) 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原有自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，免予征收土地增值稅。

(3) 因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這類房地產(chǎn)是指因城市市鎮(zhèn)規(guī)劃、國家建設需要拆遷而被政府征用、收回的房地產(chǎn)。對由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免征土地增值稅。

三、個人所得稅

個人將擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際上是一種買賣行為�！吨腥A人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目按20％的適用稅率繳納個人所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》文，對收入額、財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金、合理費用具體明確如下：

(1)收入額。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。個人申報收入偏低的，稅務機關(guān)可以核定應稅收入。 

(2) 財產(chǎn)原值。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除。 (3) 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金。具體是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 

(4)合理費用。具體是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

(5)對于不能準確提供有關(guān)計稅資料的，稅務機關(guān)可按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1％～3％，核定應繳個人所得稅額。 

國家對個人銷售不動產(chǎn)給予個人所得稅的 優(yōu)惠政策主要包括： 

(1)對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

(2)對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以下的生活用房所得，實行先繳個人所得稅納稅保證金，1年內(nèi)重新以本人名義購房時予以退還的政策。

(3)對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，不論是生活用房或非生活用房，一律免征個人所得稅。

四、印花稅

個人將擁有的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓實際上是一種買賣行為，對個人將擁有的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應當按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”項目以書據(jù)中所載金額的0.5‰征收印花稅。

五、契稅

(1)首套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,契稅稅率1.5%；

(2)二套房:面積小于等于90平米,契稅稅率1%;面積大于90平米,地稅稅率2%；

(3)三套房及以上套數(shù):契稅為3%。

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