房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"拆一還一"的稅務(wù)處理?

房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”的涉稅處理一直是困擾廣大財務(wù)人員的問題，尤其營改增后相關(guān)文件令財務(wù)人員眼花繚亂，為此會計學(xué)堂作為財稅人員知識共享平臺，針對房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”業(yè)務(wù)的常見問題進行梳理并做出解答，希望對您有所幫助。

 房地產(chǎn)企業(yè)的的“拆一還一”業(yè)務(wù)主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅問題。整體上看無論是那個稅種均要視同銷售，但計稅價格的確定有區(qū)別。

但是目前對于增值稅的處理總局上沒有文件明確，對于土地增值稅和企業(yè)所得稅都有相應(yīng)的規(guī)定。具體稅種處理請見下文：

1、增值稅：營改增后，對房企“拆一還一”模式下視同銷售的計稅價格尚未有總局層面的文件，那么計稅價格是平移營業(yè)稅政策按成本價為計稅價額呢？還是按照安置協(xié)議價格呢？還是按照市場公允價格呢？如果選擇按照成本價或安置協(xié)議價格，稅局是否可以以價格明顯偏低為由進行調(diào)整？如何應(yīng)對？

關(guān)于計稅價格，因為總局沒有文件，各地規(guī)定很有差異，建議及時與當(dāng)?shù)刂鞴芫譁贤�，以免產(chǎn)生爭議。但是，我們認為，在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，不屬于視同銷售，也不屬于價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的行為，無論是收入還是拆遷補償費財稅處理是一致的，無須納稅調(diào)整。

2、企業(yè)所得稅：

根據(jù)國稅：第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

 (二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

 (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

 拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認收入的實現(xiàn)。關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

3、土地增值稅

根據(jù)國稅文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

 根據(jù)國稅函規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定確認收入。

以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應(yīng)以市場價確認收入。同時，確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

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