怎么確認舊城改造的契稅計稅依據(jù)?

假設(shè)50套商品房未來實際交付時的公允價值為2500萬元，該公司取得舊城改造項目的企業(yè)所得稅土地計稅成本由“10000萬元＋1000萬元＋契稅＋2500萬元”構(gòu)成。 　　對于契稅的計稅依據(jù)，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。 　　依上述規(guī)定，該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據(jù)為13500萬元（10000＋1000＋2500），與企業(yè)所得稅土地計稅成本有差別。 　　但是由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實際交付后依據(jù)未來市場價值計算的公允價值，在開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證時僅能確定拆遷補償費用1000萬元，50套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500萬元作為契稅計稅依據(jù)不符合現(xiàn)實情況。 　　鑒于以上情況，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 　　一是拆遷還建房屋，在實際交付時，另行補繳契稅，即先按照11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500萬元計算補繳契稅。 　　二是參照財稅文件的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 　　1.評估價格，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。 　　2.土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 　　由于競價一般以土地基準地價為依據(jù)，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準地價為契稅計稅依據(jù)。

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