房屋產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理?

產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應(yīng)發(fā)票開具等問題

1、增值稅的稅務(wù)處理

根據(jù)深地稅發(fā)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)增值稅問題的通知》規(guī)定,"對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的城市�?guī)劃和建設(shè)部門的要求,進(jìn)行舊城拆遷改造,以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的,按增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定,核定營業(yè)額計征'轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)'的增值稅.以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的,對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分,按同類住宅房屋的成本價核定計征'銷售不動產(chǎn)'的增值稅;對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分,按增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定,核定營業(yè)額計征'銷售不動產(chǎn)'的增值稅".

關(guān)于增值稅計繳的時間,主要有以下三個時點(diǎn):一是因房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售條件,取得預(yù)售許可證后,方可對外銷售.所以只有在達(dá)到預(yù)售條件時,為產(chǎn)權(quán)置換面積及超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場價與優(yōu)惠價款的差額部分預(yù)繳增值稅的時點(diǎn).二是在達(dá)到預(yù)售條件,并收取超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款時,為超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款的預(yù)繳增值稅時點(diǎn);三是將回遷房交付被拆遷人時,以上預(yù)繳的稅款需轉(zhuǎn)入增值稅金及附加.

2、企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

根據(jù)國稅發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定,"企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收人(或利潤)的實(shí)現(xiàn).確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)?按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定.開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15% ,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定" .

3、土地增值稅的稅務(wù)處理

根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局于2008年10月20日出臺的關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知規(guī)定, "房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的城市�?guī)劃和建設(shè)部門的要求進(jìn)行拆遷改造,以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷方的,對補(bǔ)償面積相等的部分,以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入;對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分,根據(jù)國稅規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入".

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