房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理怎么做?

售后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現(xiàn)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。

按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，按“銷售不動產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時(shí)從購買方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納增值稅。另外，在銷售不動產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。

按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號-租賃》相關(guān)規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者與初始直接費(fèi)用之和作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，同時(shí)考慮以后期間可以抵扣的增值稅額。（可以抵扣增值稅，適用于2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，出租方收取的利息部分可以開具增值稅專用發(fā)票，向承租方收取的有形動產(chǎn)價(jià)款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票；2016年5月1日之后的售后回租業(yè)務(wù)屬于貸款服務(wù)，承租方支付的利息部分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，應(yīng)該計(jì)入固定資產(chǎn)入賬價(jià)值）。

企業(yè)所得稅處理：根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。

因此，在融資租賃期間，每年會計(jì)上財(cái)務(wù)費(fèi)用中分?jǐn)傔M(jìn)來的未確認(rèn)融資費(fèi)用、成本費(fèi)用中計(jì)提的折舊、分?jǐn)偟奈磳?shí)現(xiàn)售后租回?fù)p益與承租人所得稅上作為財(cái)務(wù)費(fèi)用(屬于融資利息部分)扣除金額之間的差異，在相關(guān)年度需要作相應(yīng)的納稅調(diào)增或納稅調(diào)減。

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