商業(yè)房地產(chǎn)售后回租的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

1、將不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”與動(dòng)產(chǎn)“融資租賃”混為一談，引發(fā)濫用稅收政策的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。“售后回租”兼具銷售和融資兩方面特點(diǎn)，是現(xiàn)代企業(yè)融資新型方法之一。商業(yè)地產(chǎn)促銷模式下的“售后回租”是將房產(chǎn)先出售并辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)簽訂租賃協(xié)議，此應(yīng)屬于一般性售后回租，故不能適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》中關(guān)于不征收增值稅的規(guī)定。

2、偷稅、漏稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時(shí)，涉及向購(gòu)房者收取購(gòu)房款和支付租金兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。有不少企業(yè)為簡(jiǎn)便處理和促進(jìn)銷售，將兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合二為一，即用租金抵沖相應(yīng)的購(gòu)房款或首付款，無(wú)形之中既降低了銷售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)，又降低了未來(lái)租賃環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

3、未履行代扣代繳義務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”促銷模式下，購(gòu)房者往往是個(gè)人，這些投資者在獲取租金收益的同時(shí)需要繳納相應(yīng)的增值稅及附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。在購(gòu)房者個(gè)人未能履行自行納稅申報(bào)義務(wù)的前提下，應(yīng)由商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)履行法定的代扣代繳義務(wù)。

4、隨意降低計(jì)稅基礎(chǔ)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。“售后回租”的租金回報(bào)水平一般是以投資者購(gòu)買的房產(chǎn)總價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，再乘以相應(yīng)的租金回報(bào)率，以此得出相應(yīng)的年租金金額或月租金金額。在實(shí)際操作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)故意壓低售價(jià)，一方面降低房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)，另一方面在未來(lái)少付投資者租金，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的“三大稅”。

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