未售車位出租有哪些稅要繳納?

根據(jù)物權法規(guī)定,地下車位由房地產(chǎn)公司投資開發(fā),其所有權、收益權和處置權均屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司,因此從法律角度,未銷售的地下車位屬于房地產(chǎn)公司的不動產(chǎn),房地產(chǎn)公司將其交由物業(yè)公司全權管理,并把租金收益權無償讓渡給全資子公司物業(yè)公司,根據(jù)相關稅收法規(guī),房地產(chǎn)公司涉及以下稅收繳納.

視同銷售繳納增值稅

房地產(chǎn)公司將租金收益權無償讓渡給物業(yè)公司,該經(jīng)濟業(yè)務實質(zhì)可分解成兩個步驟:一是房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司無償出租地下車位;二是物業(yè)公司再向業(yè)主轉(zhuǎn)租.《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》:《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定,視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的有:單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務應視同銷售服務,但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外.

因此,房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司無償出租地下車位,且不屬用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的范圍,應視同銷售繳納增值稅,如果為老項目,則與地上商品房一同可選擇按簡易辦法5%計稅,如果為新項目,則按10%的稅率繳納增值稅.

物業(yè)公司屬于轉(zhuǎn)租,視租入時間分別按不同的計稅方式繳納增值稅,如果于2016年4月30日前租入不動產(chǎn),視為將2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)對外出租,收取的租金可以選擇適用簡易計稅方法5%計算繳納增值稅,如果于2016年5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的,則按一般計稅10%的稅率繳納增值稅.

需繳納房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》規(guī)定,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅.第二條第(三)款規(guī)定,對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.第三條規(guī)定,出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅.

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定,具備房屋功能的地下建筑物需繳納房產(chǎn)稅,如出租的,按從租計稅方式繳納.

另外,《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅.

綜合上述規(guī)定,房地產(chǎn)公司無償出租地下車位,還涉及房產(chǎn)稅繳納,但由物業(yè)公司依照房產(chǎn)余值代繳納.

需繳納企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定,企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調(diào)整.《稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定,企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來,應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用;不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用,而減少其應納稅的收入或者所得額的,稅務機關有權進行合理調(diào)整.

由于房地產(chǎn)公司與其子公司物業(yè)公司為關聯(lián)方,稅務機關有權核定房地產(chǎn)企業(yè)車位租金收入,調(diào)整其當年應納稅所得額補繳企業(yè)所得稅.

根據(jù)上述規(guī)定,并非房地產(chǎn)公司所理解的未出售的地下車位交由物業(yè)管理,自身未收取經(jīng)濟利益就不涉及稅收繳納.同時希望有相同業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)引起重視,合規(guī)納稅,避免重大稅收風險.

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