土地增值稅應(yīng)怎么清算?

一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢?小編從兩個(gè)方向來講，一個(gè)是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個(gè)是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。

必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：

(1)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項(xiàng)目清算，一個(gè)企業(yè)里可能有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項(xiàng)目，并銷售完成85%以上;或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財(cái)務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計(jì)算，那計(jì)入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用繳土地增值稅的;除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項(xiàng)目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報(bào)表，可以把扣除的項(xiàng)目按以下六大類來進(jìn)行分類并編制表格：

(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用

這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項(xiàng)目，如果沒有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項(xiàng)目的。

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