無產(chǎn)權(quán)證建筑物怎么計算土地增值稅?

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因而，土地增值稅中可售建筑面積同樣是成本分攤的標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)相同的理由，架空層及地下車庫相對應(yīng)的成本800萬元同樣應(yīng)并入已銷售的有產(chǎn)權(quán)證建筑面積的成本，即作為可售建筑面積成本的一部分作為土地增值稅的扣除項目，而不是待銷售時，按舊房的清算程序申報土地增值稅。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法（修訂版）》的規(guī)定，無產(chǎn)權(quán)證建筑物屬于不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。但不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生較大的收益，并且一些無產(chǎn)權(quán)證建筑物在測繪報告中亦有明確的標(biāo)識，成本的歸集和分攤并不存在難題，因而無產(chǎn)權(quán)證建筑物成了稅企雙方時有爭議的對象。

架空層和非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬并不相同。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因而，架空層作為地上建筑物，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因而，即使是《物權(quán)法》亦未約定非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬，非人防地下車庫所有權(quán)歸屬不明。

根據(jù)國稅文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。由于架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本666.67萬元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作為土地增值稅的扣除項目，不存在異議。

非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬不明，加上土地增值稅中對成本的分攤標(biāo)準(zhǔn)和方法并沒有類似于《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>中“可售面積單位工程成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本”公式性的明確規(guī)定，而是提供了可售建筑面積、占地面積、建筑面積等幾種可供選擇的方法，從而使非人防地下車庫的成本扣除變得復(fù)雜。

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