房地產(chǎn)新項(xiàng)目怎么開銷項(xiàng)票?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》規(guī)定：“

第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。

第十七條
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價(jià)稅合計(jì)1000萬(wàn)元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過(guò)計(jì)算這棟樓對(duì)應(yīng)的土地成本為300萬(wàn)元。第一步，計(jì)算銷項(xiàng)稅額，銷項(xiàng)稅額等于1000÷(1+11%)×11%=99.1(萬(wàn)元);第二步，計(jì)算銷售額，銷售額等于1000-99.1=900.9(萬(wàn)元);第三步，按照上述銷售額和銷項(xiàng)稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票，M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額99.1萬(wàn)元;第四步，在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第14列“銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”，填報(bào)(1000-300)÷(1+11%)×11%=69.37(萬(wàn)元);第五步，A公司在《增值稅申報(bào)表》主表第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”中，填報(bào)銷售額900.9萬(wàn)元，并將《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第14列“銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”69.37萬(wàn)元，填報(bào)在《增值稅納稅申報(bào)表》主表第11行“銷項(xiàng)稅額”欄次中。

Q：許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修軟裝，有時(shí)也相應(yīng)贈(zèng)送了家電，如空調(diào)電視等。在核算銷項(xiàng)稅額時(shí)，是否應(yīng)將銷售房屋的價(jià)款、精裝修款、贈(zèng)送家電價(jià)款分別進(jìn)行核算，按照不同稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對(duì)外銷售價(jià)格統(tǒng)一按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)?

A：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費(fèi)用已包含在房屋銷售的價(jià)格中，不屬于無(wú)償贈(zèng)送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷售。同時(shí)銷售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價(jià)款歸屬于一項(xiàng)銷售行為，應(yīng)將取得的所有價(jià)款作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。

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